Пресс-релиз по развитию Пермского рынка многоквартирного жилья в III квартале 2011 года 

Наиболее значимые положительные ценовые изменения за III квартал 2011 года:
- прирост средней цены предложения кв.м в новостройках Индустриального района на 10,5% (+3 870 рублей)
- прирост средней цены предложения кв.м на вторичном рынке Индустриального района на 5,5% (+2 410 рублей)
- прирост средней цены предложения кв.м 3-комнатных квартир в новостройках на 2,9% (+1 110 рублей)
- прирост средней цены предложения кв.м 2-комнатных квартир на вторичном рынке на 5,0% (+2 010 рублей)

Наиболее значимые отрицательные ценовые изменения за III квартал 2011 года:
- снижение средней цены предложения кв.м в новостройках в Ленинском районе на 2,5% (-1 170 рублей)
- минимальный прирост средней цены предложения кв.м на вторичном рынке в Мотовилихинском районе на 0,9% (+410 рублей)
- снижение средней цены предложения кв.м 2-комнатных квартир в новостройках на 1,4% (-560 рублей)
- минимальный прирост средней цены предложения кв.м 3-комнатных квартир на вторичном рынке на 1,5% (+640 рублей)

Третий квартал 2011 года оказался одним из самых тяжелых за весь период после кризиса 2008-го для всего мирового экономического сообщества. Разгар военного конфликта в странах Северной Африки, снижение кредитного рейтинга США и падение нефтяных цен в связи с ослаблением американского спроса, ухудшение ситуации в еврозоне и еще большее приближение ряда европейских стран к дефолтам создали своеобразный негативный купол, грозящий обрушиться на мир новой волной экономических потрясений.

В столь напряженной макроэкономической атмосфере от оптимистичных прогнозов отказываются практически все эксперты и аналитики. Дилеммой остается лишь вопрос ударной силы новой волны кризиса.

По результатам аналитических исследований специалистов Центра аналитики и маркетинга Группы Компаний «RAM-group» развитию пермского рынка многоквартирного жилья в III квартале 2011 года было характерно увеличение объемов предложения объектов нового строительства, сезонный спад спроса в летний период, вызвавший небольшую отрицательную коррекцию цен, а также снижение темпов ценового роста в сегменте новостроек на фоне негативной внешнеэкономической ситуации. К концу квартала, согласно анализу цен предложения, сложилась следующая ценовая картина:

ПРИРОСТ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА НА РЫНКЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ В III КВАРТАЛЕ 2011 ГОДА В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ГОРОДСКОГО РАЙОНА

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК (тыс.руб./кв.м)

Район	II кв. 2011	III кв. 2011	Прирост
Дзержинский	38,96	38,92	-0,09%
Индустриальный	36,73	40,60	+10,54%
Кировский	28,61	29,67	+3,71%
Ленинский	50,84	55,38	+8,93%
Мотовилихинский	39,73	40,97	+3,13%
Орджоникидзевский	32,41	32,15	-0,78%
Свердловский	46,12	44,95	-2,53%
Средняя цена	39,20	39,28	+0,19%

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК (тыс.руб./кв.м)

Район	II кв. 2011	III кв. 2011	Прирост
Дзержинский	44,50	46,61	+4,74%
Индустриальный	43,71	46,13	+5,52%
Кировский	36,74	38,03	+3,51%
Ленинский	54,11	54,82	+1,31%
Мотовилихинский	43,96	44,37	+0,94%
Орджоникидзевский	33,73	35,08	+3,99%
Свердловский	43,84	45,87	+4,63%
Средняя цена	42,28	43,54	2,98%

В динамике изменение средних цен на пермском рынке многоквартирного жилья в III квартале выглядело следующим образом:

Таким образом, за III квартал ценовая конъюнктура рынка многоквартирного жилья г. Перми претерпела незначительные изменения. Темпы роста цен на рынке новостроек, достигшие к середине 2011 года 1,5% в месяц, резко снизились до нулевых и даже отрицательных по итогам третьей четверти текущего года. Вторичный рынок за последние 2 месяца, напротив, демонстрирует положительную динамику, характерную лишь для сезонов наивысшей активности.

Рынок новостроек, представленный со стороны продавцов в большинстве своем коммерческими организациями, более оперативно реагирует на внешнеэкономические колебания. Ухудшение макроэкономического фона, неоднозначные прогнозы с негативным оттенком способствуют росту уровня рисков при вложении средств в недостроенное жилье. Поэтому даже в условиях еще сохраняющегося спроса, некоторые застройщики замораживают цены в преддверии осложнения ситуации и снижения инвестиционных настроений на рынке.

Вторичный рынок, как более инертный сегмент, начал набирать обороты в ожидании осенней активизации спроса. Данная тенденция имеет чисто психологические корни и не отвечает экономическим реалиям.

Ценовая динамика в зависимости от количества комнат также носила положительный оттенок с элементами стагнации в сегменте новостроек:

ПРИРОСТ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА НА РЫНКЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ В III КВАРТАЛЕ 2011 ГОДА В ЗАВИСИМОСТИ ОТ КОЛИЧЕСТВА КОМНАТ

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК (тыс.руб./кв.м)

Район	II кв. 2011	III кв. 2011	Прирост
1-комнатные	40,12	40,10	-0,05%
2-комнатные	38,86	38,30	-1,44%
3-комнатные	38,91	40,03	+2,88%
4 и более	36,91	37,20	+0,79%

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК (тыс.руб./кв.м)

Район	II кв. 2011	III кв. 2011	Прирост
1-комнатные	45,86	46,91	+2,29%
2-комнатные	40,21	42,22	+5,00%
3-комнатные	41,08	41,72	+1,56%
4 и более	43,42	44,85	+3,29%

Ценовая структура рынка многоквартирного жилья г. Перми к концу III квартала 2011 года выглядела следующим образом:

Наиболее значимыми изменениями в ценовой структуре рынка многоквартирного жилья г. Перми за III квартал 2011 года явились:

- снижение доли объектов нового строительства по цене от 30 до 40 тысяч рублей за квадратный метр на 3,5%;
- увеличение доли объектов нового строительства по цене от 40 до 50 тысяч рублей за квадратный метр на 3,7%;
- снижение доли объектов вторичного рынка по цене от 30 до 40 тысяч рублей за квадратный метр на 2,3%;
- увеличение доли объектов вторичного рынка по цене от 50 до 60 тысяч рублей за квадратный метр на 1,7%.

В целом пока наблюдается тенденция сокращения предложения в наиболее низких ценовых категориях (до 40 тысяч рублей за квадратный метр) и усиление позиций средних ценовых категорий (от 40 до 60 тысяч рублей за квадратный метр)

Общая квартальная динамика объема предложения выглядела следующим образом:

Таким образом, за III квартал 2011 года объем предложения в сегменте новостроек вырос на 21%, а на вторичном рынке снизился на 10,2%.
Рост количества предложений нового жилья обуславливается как несколько возросшей активностью строительных компаний (к 6-7 застройщикам, формировавшим рынок в 2010 году, прибавилось еще около 4-5 компаний, заявивших новые строительные проекты), так и снижением инвестиционной привлекательности сегмента в условиях общеэкономического дисбаланса.

Рынок вторичного жилья переживает локальный бум, связанный с сезонным ожиданием активизации. По некоторым объектам рост цен достигает 10-12% с начала 2011 года и порядка 13-15% годовых. При этом основной пик повышения стоимости жилья приходится на последние 2 месяца. Степень экономической обусловленности таких колебаний весьма низка. Так, судя по статистическим данным, прирост средней зарплаты пермяков к середине лета составил 11,8% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Часть роста съела инфляция, которая по итогам августа 2011 года составила 4,6% с начала года и около 7-7,5% годовых. Таким образом, реальный диапазон экономически поддерживаемого роста цен на жилье составляет не более 4-5% годовых.

В среднем же рост средней стоимости на рынке вторичного жилья за период с сентября 2010-го по сентябрь 2011 года составил 6,45%, что уже выходит за рамки экономически стабильной платформы. А повышение стоимости на 10-15% можно считать искусственным раздуванием цен.

Тем не менее, увеличение продажной стоимости объектов вторичного жилья провоцирует покупателей спешить с реализацией планов покупки, что разгоняет механизм рынка, обуславливая уменьшение объемов предложения за счет выкупа и давая возможность продавцам еще выше задирать цены. При отсутствии экономической основы данный процесс конечен. Причем чем выше будут темпы роста, тем быстрее рынок войдет в период стагнации и начнет рецессировать, поскольку, ударившись о потолок возможностей спроса, ценовая планка начнет сползать вниз, вызывая процесс формирования отложенного спроса.

Краткосрочный прогноз

В ближайшие 1,5-2 месяца наметившиеся тенденции сохранятся. Рынок новостроек останется практически неизменным в разрезе средних цен, тогда как сегмент вторичного жилья продолжит ценовой рост с шагом 2-3% в месяц.

Долгосрочный прогноз

На сегодняшний день реальной поддержкой спроса на жилье является институт ипотеки, развитие которого происходит значительными темпами. На пермский рынок заходят новые операторы, разрабатываются новые программы кредитования с более лояльными условиями, банки отлаживают механизмы взаимодействия с риэлторскими компаниями.

Данный процесс, а также отсутствие пока каких-либо заметных признаков экономической рецессии в обществе, сохранение стабильного уровня заработных плат и даже некоторое увеличение среднего дохода не дадут рынку жилья начать слишком резкий откат. Глобальный ценовой пузырь, надутый за 2006-2008 годы, лопнул еще в 2009-м, новый пока появиться не успел, поэтому в долгосрочной перспективе (2011-2012 гг.), в условиях снижения темпов мирового экономического развития, конъюнктура рынка многоквартирного жилья будет практически неизменна. Хотя негативный фон и будет тянуть рынок к отрицательной коррекции. В периоды сезонной активизации рынка под воздействием психологических ожиданий могут появляться искусственные ценовые микропузыри, которые будут сдуваться в последующие периоды рыночной деактивизации. Общий прирост цен за 2012 год не выйдет за пределы 7-10%.

Материал подготовлен Павлом Новосёловым,
генеральный директор ООО «Профессиональное коммерческое
объединение Риэлторов, Аналитиков, Маркетологов»,
председатель совета директоров Группы Компаний «RAM-group»